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展望2018:调控将与住房制度改革、长效机制建设伴行

编辑:厦门在线新闻网 www.xmcjy.com 时间:2018-01-08 22:00 人气:
2017年的楼市调控有效挤出了大多数城市的投资投机者,控制了房价的持续上涨态势,降低了房地产投资和销售增速,市场火爆景象趋于减少。

  2017年的楼市调控有效挤出了大多数城市的投资投机者,控制了房价的持续上涨态势,降低了房地产投资和销售增速,市场火爆景象趋于减少。

  十九大报告提出“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,“加快住房制度改革和长效机制建设”又已作为2018年着力抓好的重点工作之一,未来住房制度如何改革?长效机制如何建设?

/p中新社发 周长国 摄

中新社发 周长国 摄

  2018年房价会跌吗?

  目前,我国从投资到消费的结构转型已见成效,消费对经济增长的贡献率已经达到64.5%,固定资产投资增速也递减到11月的7.2%。十九大报告也不再强调GDP增速,这说明中央已有心理预期和承受姿态。

  在此背景下,指望调控放松、楼市回升、房价暴涨是不现实的,后市不会存在再次冲高的可能。

  既然调控放松无望,那么2018年的楼市会不会因此掉头向下,成为名副其实的“拐点”呢?

  其实,调控就是调整和控制,试图在“不突破上限、不穿透下限”之间寻求平衡,上限就是泡沫不能继续膨胀到无法控制,下限就是控制泡沫不破。

  泡沫任何时候都有,只是大小不同,调控就是寻求走钢丝般的微幅调整。只要泡沫不破,就能化解美国加息、缩表、减税带来的冲击,就不怕美国剪羊毛。

  对于未来的房地产市场,大起不用想了,大落也不容易,也不必过于担心房价会出现大跌,因为政府既然可以限制房价上涨,当然也可以限制房价下跌,“双向限价”将是稳定楼市、防止大起大落、跌宕起伏的杀手锏。

  调控不放松还意味着过去的楼市周期论不再成立,未来的长效机制更是呼之欲出。

/p中新社发 周长国 摄

中新社发 周长国 摄

  调控有待完善,住房制度改革方向已定

  调控有效挤出了大多数城市的投资投机者,控制了房价的持续上涨态势,降低了房地产投资和销售增速,市场火爆景象趋于减少。

  调控虽然取得明显成效,但根本性问题依然没有解决,一二线城市普遍供应不足且去化周期过短,房价上涨预期没有完全消除、部分城市限价过猛导致投资性抢房,限价令也导致高价地难以入市,地市溢价率虽然下降但还未明显下行。

  十九大报告提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,体系完整、内涵丰富。

  多主体供给意味着从土地到住房都有可能推行多主体的供给制度,换句话说,未来不仅国有土地可以由政府通过招拍挂和行政划拨方式供给,也可以由土地使用权人如企事业单位在有限土地使用期限内,调整土地用途、补缴土地出让金、带规划方案供给,还可以由农村集体组织提供农村集体建设用地供给用于租赁住房。

  住房同样可以多主体供给,政府公管住房用于被保障人群,企事业单位自有土地建设住房用于员工宿舍和住房,城中村和城市周边农村住房用于租赁住房,过剩商业和厂房改造用于住房或租赁住房。

  多渠道保障意味着政府和市场可以提供高端商品房、普通商品房、共有产权房、租赁住房,各类人群可以分类保障,比如高端人群住房可以市场化,中产阶层可以购买普通商品房(普通商品房可以用“限房价、竞地价”方式出让,未来销售价格按照土地出让合约执行),收入不足者可以享受共有产权房政策,也可以租赁住房,贫困者可以享受政策廉租住房补贴政策。

  租购并举意味着租赁住房享受与购置住房同样的城市公共服务政策,不过从目前来看,政策中最具吸引力和价值的仅仅是学区房政策。

/p中新社发 严大明 摄

中新社发 严大明 摄

  长效机制并行推进,四梁八柱才是根基

  长效机制的范畴更宽,我认为应积极搭建“四梁八柱”。

  其中,四梁是:楼市行政调控、定向信贷政策、有效需求扶持、社会预期管理。

  “四梁”都是需求侧管理。其实,楼市不仅是楼市与信贷调控,也需要扶持有效需求,特别是扶持当年马桶盖一样的典型需求,这也符合十九大报告提出的“优化存量资源配置,扩大优质增量供给,实现供需动态平衡”。

  房地产长效机制的核心是“八柱”,包括城镇化、增加大城市住房用地供应、不动产登记、提高房企注册资本金、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房地产税收改革、农村住房管理,这才是供给侧改革的基础工程。

  当时我们还认为城镇化的根本是推动非户籍人口在城市落户,现在看来,这不是全部,城镇化的路在农民脚下,中小城镇的城镇化已经不再是农民的选择,都市圈将成为城市化的新引擎。

  但是,如果不能大幅增加大城市的住房用地供应,就无法实现十九大报告提出的“供需动态平衡”。然而一二线城市的土地资源有限,因此未来可行的办法是都市圈建设。

  不动产登记是一项基础性工作,如果没有不动产登记,家底不清,所有政策很有可能都是纸上谈兵、隔靴搔痒。

  房地产市场乱象之一是投资门槛过低,如果提高房地产行业的注册资本金,就迫使不具资金实力的中小房企避而远之,有助于规范市场,减少市场信息不对称和违规行为,降低监管成本。

  如果农村集体建设用地可以入市,城市土地垄断格局才能被打破,土地市场的理性供给与合理定价才能实现,这是土地长效机制的核心,也符合十九大报告提出的“多主体供给”要求。

  我们预判,长三角住宅市场高位周期不会超过10年,全国市场也在10年左右,房地产大规模开发很快就要结束,即便不改革土地出让金制度,土地出让金也会很快萎缩,取消或减少林林总总的涉房涉地税费,归并为房地产税将是势在必行。降低商铺税收,对于商业去库存、增加居民财产性收入显然也是有帮助的。

  当然,长效机制还涉及到土地管理法、房地产法、房地产税法等很多法律法规的修订完善,立法的加快推进恰恰是房地产市场长治久安的根本之道。

  只有这样,房地产市场才能走出“屡调屡涨”的怪圈,房地产长效机制才能真正建立。


(文章来源:网络整理)


关键字 住房 房价 长效 多渠道 大城市

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